O governo do Estado confirmou nesta quarta-feira (31) que recebeu apenas uma proposta para o projeto de concessão do Cais Mauá. Os documentos estão sendo avaliados. Se a análise for positiva, o leilão acontecerá na B3, em São Paulo, em 6 de fevereiro, às 10h.
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O leilão é referente à concessão por 30 anos da exploração do trecho que vai da Usina do Gasômetro até a Estação Rodoviária de Porto Alegre, com extensão de três quilômetros e área de 181,2 mil metros quadrados. O vencedor da licitação terá o compromisso de, nos cinco primeiros anos de concessão, reestruturar o patrimônio histórico (armazéns tombados e pórtico central) e revitalizar as docas. Ao todo, são 12 armazéns e três docas, estas com possibilidade de edificações para uso residencial e corporativo. A previsão é de investimentos de R$ 353,3 milhões para a revitalização e qualificação do local. Em contrapartida, o vencedor do leilão poderá construir até nove torres comerciais e residenciais na área das Docas. A área ao lado dos armazéns, próxima ao Gasômetro, também poderá receber edificações comerciais.
A Secretaria de Parcerias e Concessões (Separ), que elaborou o projeto em conjunto com o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), afirma que a concessão tem o objetivo de promover o desenvolvimento sustentável e o resgate da relação histórica do local com o Guaíba.
A proposta foi apresentada pelo Consórcio Pulsa RS, liderado pela empresa Spar Participações e Desenvolvimento Imobiliário LTDA. O site oficial da empresa traz uma imagem do Cais Mauá, sem explicações. Também informa atuação em mais de 25 hipermercados, 5 shopping centers e R$ 1 bilhão em valor geral de vendas (VGV) de imóveis residenciais. Entre marcas alcançadas, cita empresas como L’Oréal, Natura, Unilever e Mercedes Benz. O Linkedin da empresa informa que tem entre 11 e 50 funcionários e atua na estruturação de projetos de infraestrutura e desenvolvimento imobiliário.
A secretaria explica que, mesmo tendo apresentado a única proposta, o consórcio não garantiu, necessariamente, a vitória na licitação, uma vez que a proposta ainda precisará ser avaliada.
O leilão estava previsto para ser realizado no dia 21 de dezembro antes de ser remarcado para 6 de fevereiro. Uma tentativa anterior, em dezembro de 2022, não encontrou interessados. Após o fracasso inicial, foram feitas alterações no edital.
Segundo a Separ, entre as mudanças em relação ao edital anterior está a previsão de que o vencedor da concessão terá que apresentar um plano de fluidez de tráfego antes de grandes eventos no Cais. Também foi aumentada a garantia de execução do contrato de 5% para 10%, o que significa que o concessionário terá que apresentar um seguro para o caso de não conseguir executar as intervenções previstas em contrato. Além disso, o novo edital prevê que o investidor, com aprovação do Estado, poderá usar recursos do potencial construtivo da área para fazer intervenções no local. Segundo a secretaria, um exemplo de intervenção seriam obras de acesso ao Cais.
Além do primeiro leilão ter dado vazio, o Cais Mauá apresenta um longo histórico de insucessos em suas tentativas de concessão pelo governo do Estado. Em 2010, o consórcio Cais Mauá do Brasil venceu a licitação para a realização da revitalização e exploração comercial da área por 25 anos. Nove anos depois, apesar de o consórcio ter recebido as licenças e autorizações necessárias para tocar o projeto, o contrato foi rompido pelo governo do Estado em razão do consórcio sequer ter iniciado as obras e não ter apresentado as garantias financeiras que comprovariam a sua capacidade de fazer o investimento.
Em abril de 2018, foi deflagrada a Operação Gatekeeper da Polícia Federal para apurar desvios em fundos de investimentos com aplicações em projetos de construção civil. Um dos alvos da PF foi o Fundo de Investimento em Participações Cais Mauá do Brasil, responsável por 90% dos recursos captados para o investimento nas obras do Cais Mauá. Nessa época, o fundo era gerido pela Reag Investimentos, que encaminhou à Comissão de Valores Mobiliários (CVM) uma carta de renúncia da gestão do F.I.P. Em seu lugar, assumiu a empresa LAD Capital, especializada na gestão de ativos estressados, isto é, projetos com problemas.
Ao assumir o controle do projeto do Cais Mauá, a LAD Capital resolveu mudar a forma de captação de recursos para tocar as obras. Em vez de contar com investimentos de fundos previdenciários, como buscava o consórcio anteriormente, ela voltou seu olhar para empreendedores privados interessados em colocar seus negócios em um dos 11 armazéns tombados, o que antes era uma etapa a ser realizada após a conclusão da revitalização desses armazéns, a chamada Fase 1 do Cais Mauá. Para isso, desenvolveu o projeto do Marco Zero, posteriormente chamado de Cais Embarcadero. Mesmo com a rescisão do contrato, a instalação do Embarcadero foi autorizada pelo governo do Estado.
